La portabilità del mutuo

Filomena Spisso
  • Autore - Laurea in scienze politiche

Introduzione

Quando si parla di portabilità del mutuo, sostanzialmente si fa riferimento ai suoi “spostamenti”: in questo discorso rientrano quindi a pieno titolo, oltre alle stesse procedure della portabilità, anche quelle della surrogazione e della rinegoziazione del mutuo stesso. Si tratta, in pratica, di uno degli argomenti più complessi in questo senso: cerchiamo di approfondirlo.

 

La portabilità del mutuo

La legge che ha previsto la portabilità del mutuo è la n.40 del 2007 (recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, recante misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese”), meglio nota come “legge Bersani”: tale normativa consente infatti a qualsiasi mutuatario di sottoporre a trasferimento il proprio debito a un altro istituto di credito o banca che ha provveduto a offrirgli delle condizioni migliori e più vantaggiose, riducendo in tal modo al minimo i costi e le formalità. Da un punto di vista giuridico, la portabilità del mutuo viene rese possibile, per la precisione, dall’articolo 102 del codice civile, il quale va a disciplinare il fenomeno della cosiddetta “surrogazione” (letteralmente si tratta di una sostituzione) per espressa volontà del soggetto debitore. Va evidenziato comunque che, a tutela del soggetto mutuatario, la legge afferma il principio per cui è nullo qualsiasi tipo di pattuizione, all’atto della stipulazione o successiva al mutuo, che miri a impedire o ad ostacolare in qualche modo l’esercizio di questo diritto da parte del mutuatario. L’atto di surrogazione deve quindi essere stipulato per mezzo di un atto pubblico o tramite scrittura privata autenticata, e la surrogazione deve poi essere annotata negli specifici registri immobiliari.

 

L’iter della procedura

La procedura che prevede la realizzazione della portabilità del mutuo viene ad articolarsi in tre fasi distinte. Vediamole nel dettaglio. 1)Colui il quale, essendo debitore nei confronti di un istituto di credito per effetto di un vecchio mutuo, vuole procedere a una surrogazione deve necessariamente stipulare un nuovo mutuo con una nuova banca (in questo caso si parla di “banca subentrante”). 2)Il nuovo mutuo in questione viene a essere qualificato in maniera espressa come mutuo finalizzato a estinguere il mutuo originario, il quale è stato contratto in precedenza con la banca originaria. 3)A seguito della sottoscrizione di questo nuovo mutuo, la cosiddetta banca subentrante può provvedere a saldare tutto quello che rimane del mutuo originario contratto con l’altra banca; in questo modo essa si sostituisce all’istituto precedente, in particolare nella relazione in essere con il mutuatario, mentre quest’ultimo soggetto avrà l’obbligo di andare a rimborsare il nuovo istituto di credito alle condizioni che sono state concordate.

 

La portabilità dell’ipoteca del mutuo

Quindi, da quanto analizzato finora, si può desumere che in pratica, in virtù della procedura di surrogazione che è stata posta in essere per volontà del soggetto debitore, il nuovo istituto di credito viene a subentrare nella garanzia ipotecari, la quale è già stata iscritta dalla banca originaria con cui è stato contratto il mutuo. Da ciò ne consegue che, mentre in passato la sostituzione di un determinato mutuo implicava la conseguente cancellazione della vecchia ipoteca, oltre all’iscrizione di una nuova ipoteca con i relativi costi, ora questa particolare operazione può essere condotta mediante un unico atto di surrogazione, con una drastica riduzione di molte formalità e un consistente risparmio per quel che riguarda i termini e costi notarili. Spostandoci poi sul punto di vista fiscale, si deve segnalare che tutti i benefici che vengono goduti sul mutuo originario verranno poi goduti anche sul nuovo mutuo con la banca subentrante.

 

Le procedure di portabilità e di rinegoziazione del mutuo

Bisogna infine sottolineare ed evidenziare, in ultima analisi, che se non si provvede a trasferire il mutuo a un nuovo istituto di credito, ma si modifica invece il contratto già in essere con il proprio istituto di credito, non si tratta allora di una surroga, ma di una semplice procedura di rinegoziazione. La rinegoziazione, in particolare, può riguardare la ridefinizione di un qualsiasi aspetto del rapporto contrattuale che si è instaurato e del relativo piano di ammortamento: come esempi possiamo citare la durata, la rata, l’interesse, il tipo di tasso (fisso o variabile) e così via. Inoltre, è necessario segnalare che, soprattutto negli ultimi tempi, al fine di evitare il fenomeno della surrogazione e quindi del trasferimento vero e proprio del mutuo a un altro istituto di credito (con la conseguente perdita del cliente o del mutuatario), molte banche hanno provveduto a modificare parzialmente, o totalmente in alcuni casi, le loro condizioni alla base del rapporto contrattuale, in modo da renderle molto più vantaggiose e favorevoli nei confronti del cliente: ciò è stato possibile ponendo in essere una rinegoziazione del rapporto contrattuale relativo al mutuo con il consenso scritto di entrambe le parti che sono coinvolte nell’intera operazione.

 

 

SIMONE RICCI