La comproprietà

Comproprietà e quote astratte

Ogni diritto soggettivo può appartenere a più soggetti in maniera contemporanea. Quando la con titolarità va a cadere su un diritto reale si parla di comunione; se il diritto comune è la proprietà, allora si parla più propriamente di comproprietà. Si ha comproprietà (o comunione), quando la proprietà di un determinato bene spetta in comune a più persone (la disciplina normativa è contenuta negli articoli che vanno dal 1100 al 1116 del codice civile). Il diritto di ciascuno dei comproprietari non ha per oggetto una porzione materiale della cosa, bensì abbraccia la cosa nella sua totalità. Tuttavia questo diritto non è illimitato, ma incontra un limite nel diritto dell’altro. La quota rappresenta la misura della titolarità di ciascuno sulla cosa. Il comproprietario è quindi titolare di una quota ideale (vale a dire “astratta”, non materiale) del bene comune, calcolata in termini percentuali rispetto all’intero bene indiviso. Così, ad esempio, se due soggetti acquistano in parti uguali un cavallo da corsa, ognuno di essi diventa proprietario non di una metà materiale dell’animale, ma di una quota astratta pari a un mezzo dell’intero. La quota di “un mezzo” sta sostanzialmente a indicare che ognuno dei due soggetti andrà a partecipare alla ripartizione dei frutti (i premi vinti nelle competizioni, oppure la vendita dei puledri) così come alle spese (per il mantenimento o per le cure veterinarie) nella misura della metà. Se non è diversamente stabilito nel titolo (ad esempio, contratto di acquisto, testamento…), le quote in questione dei comproprietari si presumono uguali (in base all’articolo 1101); il diritto sulla quota è liberamente disponibile, quindi ciascun titolare potrà venderla, donarla, o anche ipotecarla. Ovviamente, se tutte le quote vengono acquistate da uno stesso soggetto, la condizione di comproprietà viene a cessare (si dice anche che la comunione si scioglie). Così, se si va a cedere la quota del cavallo da corsa all’altro comproprietario, quest’ultimo diventerà il proprietario esclusivo dell’animale.

 

I vari tipi di comunione e la relativa disciplina

In base al modo di costituzione, la comunione viene distinta in volontaria e incidentale: la prima è quella che sorge per un atto di volontà delle parti, mentre la seconda viene ad esistenza per una espressa previsione di legge, quando ricorre una determinata situazione (ad esempio, la comunione degli eredi, la comunione del muro divisorio tra edifici e fondi contigui). La comunione incidentale è inoltre forzosa, quando la legge va ad escludere che essa possa essere sciolta, come nel caso del muro divisorio o delle parti comuni nel condominio di edifici. La disciplina della comunione è prima di tutto quella indicata dal titolo, vale a dire dall’atto che la costituisce (dal contratto o dal testamento…); in mancanza di previsione, si applicano invece le regole contenute nel codice, le quali, salvo rari casi, sono derogabili (ovverosia modificabili) dalle parti. La disciplina legale della comunione si preoccupa di contemperare il diritto di ciascun titolare con quello degli altri. Ciascun partecipante alla comunione, secondo quanto disposto dall’articolo 1102, può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

 

L’amministrazione e la divisione

L’amministrazione della cosa comune spetta a tutti i comproprietari. La legge attribuisce rilievo alla volontà della maggioranza (calcolata non in base al numero di partecipanti alla comunione, ma in base al valore delle quote) e richiede un numero di consensi diverso a seconda dell’importanza dell’atto da deliberare. La comunione si scioglie con la divisione, un atto mediante il quale ciascun comproprietario riceve, in proporzione alla sua quota, una porzione materiale del bene comune.

 

Il condominio negli edifici

Una delle figure più complesse e maggiormente diffuse di comproprietà è il condominio negli edifici, che si verifica quando gli appartamenti che compongono l’edificio stesso appartengono a persone diverse. In tal caso si assiste a un confondersi di parti di proprietà individuale esclusiva (i singoli appartamenti) e di parti comuni a tutti i condomini (il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, le scale…). La comunione sulle parti comuni dell’edificio non può essere sciolta (si tratta quindi di comunione forzosa): ciò dipende dalla loro stretta connessione con l’unità dell’immobile. È tuttavia consentita la divisione quando essa non renda più incomodo l’uso della cosa a ciascun condominio. Le quote di comproprietà di ciascun condominio sono generalmente espresse in millesimi; esse rappresentano la proporzione tra il valore delle singole proprietà esclusive e il valore dell’intero edificio (posta uguale a mille). Le quote vengono raccolte in apposite tabelle millesimali, su cui ci si basa per la ripartizione delle spese condominiali. Alcune spese, tuttavia, in quanto attinenti a cose destinate a servire i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Così, ad esempio, la spesa per la manutenzione delle scale viene ripartita tra i proprietari dei diversi piani in parte tenendo conto dell’altezza di ogni piano dal suolo (ai proprietari dei piani più alti spetterà quindi l’onere maggiore).

 

 

 

SIMONE RICCI

Borsa
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