Investire negli immobili


Investire in immobili

La logica dell’investimento immobiliare, per le caratteristiche legali e di mercato che caratterizzano le transazioni, è molto diversa da quella degli investimenti in titoli o anche in altri beni. Se nell’investimento azionario spesso prevale la logica speculativa del “mordi e fuggi”, l’opposto avviene nel caso degli immobili, dove l’arco temporale per poter valutare l’investimento deve necessariamente essere molto più lungo, in genere non inferiore a 10 anni.

Quale tipo di investimento

La casa può essere, e in certi momenti storici è stata, un “bene rifugio”, un modo per proteggere il valore reale del capitale dall’inflazione, e questo accade in Italia soprattutto negli anni ’70, quando l’aumento del costo della vita viaggiava su tassi a doppia cifra. Ma l’acquisto di un’abitazione può rappresentare un investimento ancora oggi: tuttavia, per poter effettuare tale investimento, occorre avere disponibilità molto ingenti, oltre che una conoscenza specialistica del mercato, se non si vuole correre il rischio di acquistare nella punta alta del ciclo immobiliare. Comprare immobili può anche essere un investimento da reddito che si è particolarmente sviluppato negli anni ’90 in concomitanza con una intensa fase di evoluzione della legislazione degli affitti in Italia.

Quale immobile scegliere

Molte variabili influiscono sulla scelta dell’immobile e, tra le altre, è importante tenere in buona considerazione la destinazione finale dell’investimento. Se si tratta di un acquisto per uso abitativo personale, a prevalere saranno le necessità private; se invece l’acquisto viene fatto con l’obiettivo di ricavare un reddito dall’immobile, occorre privilegiare le caratteristiche di liquidabilità e collocabilità della casa.

Come valutare l’immobile

Una delle variabili più delicate di cui tenere conto è la valutazione dell’abitazione. Nella teoria sono tre i metodi più diffusi per giungere a una congrua valutazione del prezzo. 1)Il metodo del costo di costruzione più margine di guadagno: è il metodo più comune per determinare il prezzo degli immobili di nuova costruzione. Si tiene conto di tutti i costi che vanno dal costo per l’acquisizione del terreno, agli oneri di asservimento, ai costi per le concessioni comunali…2)Il metodo del reddito locativo. È il più seguito per la valutazione di negozi, uffici, box, ovvero immobili da reddito privi di vincoli di legge e il cui canone d’affitto è lasciato alla libera contrattazione. 3)Il metodo della valutazione comparativa. È il criterio più diffuso per gli immobili già costruiti e si basa sul confronto con i prezzi di abitazioni aventi caratteristiche simili per localizzazione, anno di costruzione e superficie.

Cosa determina il prezzo

Tra le caratteristiche che influiscono maggiormente sul prezzo di un immobile vi sono l’età dell’abitazione e il suo stato di manutenzione. Quando la casa ha bisogno di una ristrutturazione importante, il suo prezzo scende di circa un terzo se situata in una zona di pregio e della metà se si trova ubicata in una zona più periferica. Ecco altri fattori che possono in proposito incidere in maniera rilevante: a)l’ubicazione e l’esposizione (il prezzo aumenta o diminuisce del 10% a seconda di un’esposizione su quattro lati anziché due); b)il piano dell’abitazione (se la casa si trova in un palazzo senza ascensore il suo prezzo diminuisce almeno del 5% per ogni piano a partire dal primo); c)le condizioni delle parti comuni (il rifacimento di tetti, impianti di riscaldamento, intonaci e facciate possono portare un immobile di vecchia costruzione a valutazioni in linea con quelle del nuovo); d)la presenza di cantine o solai, che incrementa il valore di circa il 5%; e)i doppi servizi, i quali incidono anch’essi mediamente con un aumento del 10%.

Come acquistare un immobile

Se si esclude il caso di un acquisto immobiliare effettuato tramite aste giudiziarie, vi sono due tipologie di acquisto immobiliare. Vediamole insieme. A) Acquisto dal privato. Nell’acquisto diretto da un privato è importante conoscere lo stato civile del venditore e, in particolare, se è coniugato e se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione o della separazione dei beni: in caso di comunione, alla stipula del contratto devono partecipare entrambi i coniugi. Bisogna inoltre accertarsi che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altri diritti di servitù e usufrutto. B) Acquisto dal costruttore. Con tale tipo di acquisto, si ha il vantaggio di entrare in possesso di un’abitazione nuova, in cui presumibilmente i costi di manutenzione saranno bassi o nulli nei primi anni: se l’immobile è ancora in costruzione si ha l’ulteriore vantaggio di poter apportare delle modifiche al piano interno dell’abitazione.

Le fasi dell’acquisto

Ecco infine una sintesi delle fasi che scandiscono l’acquisto di un’abitazione. 1. La proposta irrevocabile. L’acquirente indica la cifra che intende proporre al venditore per concludere la transazione; in questa fase l’agente può chiedere il versamento di una somma, poi restituita al proponente se ritenuta non congrua. 2. Il compromesso. Si vanno a dettagliare gli aspetti salienti della vendita (prezzo dell’immobile, modalità di pagamento, confini della casa…); in tale fase si versa una caparra (10% del valore della transazione) sull’atto di acquisto. 3. Il rogito. È l’atto di vendita vero e proprio: al rogito la casa deve risultare libera da ipoteche o altri vincoli (nel caso di estinzione del mutuo, infatti, non è detto che l’ipoteca si cancelli automaticamente se nessuno si occupa di estinguerla).

Simone Ricci per BorsaeDintorni.it

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