Approfondimento: i fondi chiusi immobiliari


Introduzione

In un precedente articolo si era accennato alle caratteristiche dei cosiddetti fondi “chiusi”, descrivendo in particolare quelli di tipo mobiliare. Ora passiamo invece a trattare dei fondi chiusi immobiliari: essi sono stati introdotti in Italia, dopo una lunga gestazione, a partire dalla fine del 1998. La legge in questione è arrivata dopo lunghe discussioni, dato che in passato molti risparmiatori erano rimasti scottati dai cosiddetti “titoli atipici”, i quali erano in sostanza dei certificati che attestavano la proprietà di beni immobiliari. Tali titoli atipici conobbero un certo successo tra la fine degli anni ’70 e l’inizio degli anni ’80: le società più note di allora, Europrogramme e Eurogest, raggiunsero un patrimonio superiore ai 2200 miliardi di lire dell’epoca. Poi, però, questo tipo di prodotti cominciò a naufragare e come conseguenza a un certo punto non ebbe più la possibilità di essere scambiato.

 

Perché convengono

Perché si dovrebbero acquistare quote di fondi chiusi immobiliari? La risposta è molto semplice: per partecipare alla crescita di valore degli immobili, senza impelagarsi nell’acquisto, nella gestione e nella rivendita di questo tipo di beni. I fondi chiusi immobiliari sono nati proprio per venire incontro alle difficoltà relative all’affitto da parte di molte persone di piccoli appartamenti: col passare degli anni tale attività è divenuta sempre più complicata e maledettamente antieconomica, a causa dell’aumento delle imposte sugli immobili e di altri fattori. Le ingenti spese di acquisto (tasse, parcelle professionali, commissioni…), unite alle spese di ristrutturazione e manutenzione e alle imposte annuali, più le spese di avvocati per liberare l’immobile e per finire alle spese di rivendita, hanno reso questo tipo di investimento poco adatto alle modeste capacità gestionali delle famiglie.

 

Meglio fondi che appartamenti

Gli immobili non dovrebbero mancare nel patrimonio complessivo di una famiglia, ma è sicuramente più agevole detenere quote di fondi immobiliari che non appartamenti. Ma quale parte del proprio patrimonio una famiglia dovrebbe destinare a un fondo immobiliare chiuso? Difficile dirlo senza poter effettuare una disamina delle condizioni in cui ogni investitore si trova: tuttavia, secondo un’opinione comune degli esperti, questa percentuale dovrebbe oscillare in media intorno al 10%, con punte leggermente più alte o più basse a seconda dell’andamento del mercato immobiliare.

 

Investimento a lungo termine

Come in tutti i fondi chiusi, anche in quelli immobiliari il guadagno vero e proprio arriva alla fine, quando si vende tutto e si ridanno i soldi, con gli interessi, indietro ai sottoscrittori. È vero che i certificati si possono vendere in Borsa dopo il primo anno perché sono quotati, ma è anche vero che, soprattutto nei primi due-tre anni, quando il fondo non è ancora andato a regime, è difficile che chi esce possa guadagnare, mentre è possibile che possa perdere. Bisogna anche segnalare che i fondi immobiliari chiusi vanno a regime soltanto dopo un periodo di circa tre anni: è questo il lasso di tempo che più o meno serve per investire tutti i soldi avuti dai sottoscrittori. In questo primo periodo il fondo ha sostenuto solamente spese, e i risultati in termini di affitti e plusvalenze non si vedono ancora. Può invece darsi che dopo qualche altro anno, e anche prima della scadenza naturale del fondo, il valore delle quote salga, consentendo a chi le possiede di uscire con un buon guadagno.

 

Come si guadagna

Con gli immobili, come tutti sanno, si può sostanzialmente guadagnare in due modi: con il reddito annuo (ovvero gli affitti) e con il capital gain (cioè la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di rivendita). I fondi chiusi immobiliari tendono a guadagnare soprattutto comprando e vendendo, e non solo affittando, quindi. Ma, poiché gli affitti ci sono, alcuni fondi possono prevedere nel proprio prospetto informativo di riconoscere ai sottoscrittori, dopo i primi anni (in genere non prima dei cinque), delle cedole annuali, simili a quelle che staccano ogni anno le obbligazioni. In alcuni fondi le cedole sono staccate obbligatoriamente, poiché così è stato stabilito nel prospetto informativo; in altri casi è invece la società di gestione a decidere in maniera discrezionale se darle e quando darle. Quanto ci si deve aspettare che rendano i fondi chiusi immobiliari? Nessuno in verità può saperlo con precisione, visto che gran parte del risultato dipende dall’andamento ciclico del mercato.

 

Le commissioni

Le commissioni sui fondi chiusi immobiliari sono sostanzialmente di diversi tipi, e di solito somigliano molto alle commissioni dei normali fondi comuni mobiliari aperti. Ci sono anzitutto delle commissioni di sottoscrizione, comprese tra lo 0,5% e il 3%, a seconda della cifra investita (è ovvio che più questa sarà alta, minori saranno le commissioni). Ci sono poi le commissioni di gestione annue, di solito oscillanti tra l’1,5% e il 2%. A discrezione della società che gestisce il fondo, vi sono infine le cosiddette commissioni di performance (intorno al 20% dell’eccedenza realizzata rispetto a quanto indicato nel prospetto informativo, solitamente il 5% annuo).

 

Simone Ricci per BorsaeDintorni.it

Continua: I fondi mobiliari chiusi





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