Altri elementi del mutuo

Parametro di riferimento e spread

Un altro utile elemento da considerare al momento della stipula di un mutuo per la casa è appunto il parametro di riferimento e lo spread. Il tasso di interesse viene a essere determinato in base a dei parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario va ad aggiungere una maggiorazione (il cosiddetto spread), la quale rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso che viene effettivamente applicato. Di solito, il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor, oppure il tasso ufficiale che viene fissato dalla Banca Centrale Europea.

Imposte e agevolazioni del fisco

Nel caso in cui il mutuo viene concesso da un istituto di credito, allora il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, oppure allo 0,25% nel caso in cui viene effettuato l’acquisto della prima casa. L’imposta viene sostanzialmente trattenuta dalla banca in maniera diretta, per cui la somma che viene percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso. Se il mutuo viene concesso invece da un’impresa di tipo non bancario, come ad esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef: l’importo e le relative condizioni per la detrazione sono fissati espressamente dalla legge.

Altri costi e piano di ammortamento

Bisogna poi ricordare che al tasso di interesse e alle varie imposte vanno aggiunti anche altri costi. Vediamoli insieme. 1)Il compenso da destinare all’intermediario per le spese di istruttoria, il quale può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull’ammontare del finanziamento. 2)Le spese di perizia, le quali possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare. 3)Le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. 4)Il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. 5)Altre spese, come ad esempio la commissione annua di gestione pratica, le spese di incasso della rata, le spese di invio delle comunicazioni (l’elenco completo delle spese è contenuto nel foglio informativo). Qualora si dovesse decidere di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso che viene richiesto, il quale potrebbe anche essere abbastanza alto. Riguardo poi al piano di ammortamento, è importante, per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, richiedere all’intermediario di poter esaminare con attenzione in piano di ammortamento. Il piano di ammortamento è in pratica il progetto di restituzione del debito: esso stabilisce la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre) e i criteri per poter determinare l’ammontare di ogni singola rata. La rata viene a essere composta da due elementi, la quota capitale, vale a dire l’importo del finanziamento restituito e la quota interessi, ovvero l’interesse maturato. Esistono inoltre diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: in questo caso, la rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto gli interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale tende ad aumentare. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

Prima di decidere

È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, andando anche a considerare i loro possibili sviluppi nel corso del tempo. È utile, quindi, richiedere il cosiddetto “foglio comparativo”, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre. I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Al giorno d’oggi, quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale vanno a pubblicare il foglio comparativo e il foglio informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria. Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente, è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca. Un altro importante elemento da valutare con cura e confrontare è il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono necessariamente pubblicare per legge sui fogli informativi. Il Taeg è una sintesi del costo complessivo del mutuo, il quale comprende il tasso di interesse e le altre voci di spesa (ad esempio, le spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

SIMONE RICCI