Info acquisto casa

[arcoefreccia]

Ciao fanciulli, vi chiedo un consiglio tecnico: magari chi di voi ha già affrontato l'acquisto di una casa mi saprà dare qualche informazione utile.
Sono in trattativa per l'acquisto di un appartamento in uno stabile costruito nel 2004 (quindi non si tratta di casa in costruzione); l'appartamento sarebbe libero fra circa 6 mesi e quindi per quella data si farebbe il rogito. Nel frattempo, il venditore (tramite agenzia immobiliare) mi sta chiedendo, al preliminare d'acquisto, una certa cifra a titolo di anticipo (circa il 10% del valore dell'immobile). Ho chiesto informazioni al mio legale di fiducia su come tutelarmi e non rimetterci perdendo questa caparra in caso il venditore si tiri indietro e non voglia più vendermi la casa per i motivi più svariati; mi è stato spiegato che la soluzione più sicura è chiedere al venditore che la sua banca rilasci una fideiussione (che di solito, da quel che so, è pratica in uso sugli acquisti di case in costruzione, probabilmente lo è meno per case non nuove). Quindi sto ponendo questa condizione prima di procedere... ma ho motivo di credere che il venditore non accetterà. Conoscete altre soluzioni che possano tutelarmi in questo senso? Avete altri suggerimenti?
Grazie infinite

[Joshh]

Io all'epoce dell'acquisto della mia casa avevo fatto un compromesso di acquisto, una sorta di scrittura privata in cui la venditrice si impegnava a vendere ed io ad acquistare, e avevo versato circa il 5% come caparra, ovviamente sempre citata sul compromesso!

[janet]

Mi sembra utile quanto è scritto qui in ogni caso la caparra è qualcosa che lega sia l'acquirente che il venditore, che anzi se non rispetta i tempi deve restituire una cifra pari al doppio, stare molto attenti in ogni caso al preliminare o contratto di vendita, anche se firma l'agenzia con mandato dell'acquirente
Ad esempio domani firmiamo per la casa in montagna che per ora è occupata, diciamo in nero, se fra un mese non è libera, noi siamo sciolti dall'acquisto ed il proprietario ci dovrebbe restituire il doppio della caparra ma questo va tutto scritto

[Delo]

In genere se passi per agenzia funziona così: quando fai la proposta d'acquisto dai all'agente una cifra X (io ad esempio ho versato 1000 euro) con assegno.
Nell'istante in cui il proprietario di casa accetta l'offerta che fai può incassare quell'assegno perchè controfirma la tua proposta, accettandola.

Se dovesse tirarsi indietro dopo aver firmato, deve ridarti il doppio dell'assegno versato: il 10% non è poco perchè fino al momento del rogito non è possibile fare il mutuo, quindi su una casa da 150 mila euro sono 15 mila euro di anticipo, davvero tanto.

[arcoefreccia]

Infatti Delo, proprio perchè non si tratta di una cifra esigua mi sono fatta dare un consiglio da un amico avvocato e lui mi ha illustrato come unica soluzione per riavere subito i soldi in caso di problemi da parte del venditore quella che lui chieda il rilascio di fideiussione bancaria.
Janet per quanto riguarda ciò che dici a proposito della restituzione del doppio se il venditore recede, confermo, mi sono informata; però si andrebbe per "i tempi previsti per legge", ovvero i miei soldi mi verrebbero restituiti se tutto va bene dopo anni. E' successo ad un mio amico e, nonostante la legge dica questo, per riottenere i soldi ha dovuto far causa al venditore e aspettare oltre due anni. Non posso davvero permettermi una cosa del genere, e anche se potessi non avrei proprio nessuna intenzione di perdere tempo ed energia in azioni legali.
Per il resto, certo, ovviamente resterebbe tutto scritto e firmato dalle due parti. Ma questo non mi rassicura nemmeno un po'
In ogni caso, molto probabilmente il venditore non accetterà questa mia richiesta e salterà tutto...punto e a capo.

[BostonCeltics]

Io ho acquistato la nuova casa all'inizio dell'anno, però il venditore era uno zio di Patty e quindi non abbiamo avuto alcun problema. Accertati bene di tutto quanto prima di procedere perchè è facile restare fregati.

[janet]

In genere se passi per agenzia funziona così: quando fai la proposta d'acquisto dai all'agente una cifra X con assegno.

Si anche noi oggi abbiamo fatto così però tutto senza agenzia, comunque anche noi abbiamo versato il 10% si vede che è la prassi attualmente, dal momento che chi ci vende sono due persone anziane ma il nipote è geometra, solo che poi abbiamo deciso di acquistare anche una ex stalla bellissima tutta in pietra e quindi il totale è stato meno del 10%, tanto faremo il rogito a breve e per ora, siamo d'accordo di non dargli altro

[Alis]

In effetti e' difficile che il venditore accetti di rilasciare una fideussione bancaria.
E' un servizio che costa non poco e comunque la banca per rilasciare una fideussione, solitamente, richiede che l'importo da garantire sia in qualche modo versato in banca dal richiedente, o ne possa garantire l'intera cifra con soldi in deposito o immobili.

Quando ho acquistato casa io ho lasciato il 10% di anticipo con la clausola della restituzione da parte del venditore in caso di recessione del contratto con la penale ovviamente.
Fortunatamente è andato tutto bene.
Fai bene a non fidarti Ra, con i tempi che corrono! Se fossi in te e il venditore non accetta la fideussione, sposterei il tutto tra 6 mesi, quando l'appartamento è libero e puoi fare tutto subito.
Tanto non credo che in questo periodo gli appartamenti in vendita siano cosi' richiesti. Tra 6 mesi vedrai che e' ancora libero.
Ovviamente è un rischio, ma sempre minore rispetto a perdere un tot di euro.
CIao

[Haplo]

Le tue preoccupazioni sono tutte lecite e motivate SP.
Allora solitamente si tende a fare un compromesso (la scrittura privata di cui si parlava prima) se l'acquisto non può essere fatto immediatamente per vari motivi che interessano le parti.
Se l'appartamento è occupato (Venditore) Se si sta richiedendo un prestito in banca (Compratore).
Ci sono vari modi di stilare un compromesso ( o preliminare di vendita) e varie clausole che puoi inserire, è una scrittura libera e privata e va comunque a tutela di tutti e due, ti ricordo che comunque così come il Venditore è obbligato alla restituzione della caparra se tu rinunci all'acquisto perderesti la somma anticipata.
E' importante distinguere un Compromesso dalla proposta di acquisto.
Nel primo caso l'impegno è Bivalente, nel secondo impegna solo chi lo firma (in questo caso tu).
Anche nella proposta di acquisto è prevista la caparra ma non c'è obbligo per il Venditore di non far vedere la casa ad altri e se lo ritiene opportuno di vendere.
In quel caso rimarresti "fregata" nel senso che ti verrebbe restituita solo la caparra.
Nel caso invece tu faccia un Compromesso, questo è vincolante per entrambe le parti e al momento della firma sia tu che il venditore sarete cooblligati dalla clausole inserite.
Diciamo che se c'è la volontà di Vendere e se soprattutto non si hanno problemi per l'acqusto il compromesso è la via più utilizzata a tutela delle compravendite di immobili.
Detto questo nulla vieta al Venditore a comportarsi scorrettamente e ad esempio vendere comunque a terzi l'immobile, ipotecarlo etc, in questo caso essendo comunque un accordo tra le parti non puoi richiedere al giudice di invalidare la vendita ma solo la richiesta di risarcimento danni, PERO', c'è un bel però qualora il compromesso venga TRASCRITTO nel registro degli immobili esso produrrà effetti diversi e sarà retroattivo alla data della firma, vincolando così il Venditore, ed in ogni caso diverresti creditore privilegiato, pertanto eventuali crediti vantati anche da altri (banche ad esempio per ipoteche) verrebbero soddisfatti dopo il tuo diritto di risarcimento .
Ricordati SP prima di firmare qualsiasi cosa di farti dare copia dei documenti per poter fare una ricerca preliminare sull'immobile (catasto, comune etc) per informarti se chi sta vendendo è il reale proprietario se esistono già ipoteche e se il signore è soggetto a rischio (potrebbe subire pignoramenti o altro) cose che poi verificherà comunque il notaio, ma che è bene sapere anche prima.
L'unico problema della trascrizione nel registro degli immobili del compromesso è che questo ha un costo rispetto al "compromesso Libero", ma ha comunque dei vantaggi a tutela soprattutto di chi compra notevoli.
Diciamo che la cifra si aggira tra bolli e diritti di trascrizione in 220 Euro, più ci sarà la spesa del notaio che sarà equiparata al valore dell'immobile, ma se il notaio sarà lo stesso che stipulerà il contratto definitivo di acquisto (e ti consiglio vivamente se dovessi scegliere questa strada di fare così) avrai un notevole risparmio perchè parte del lavoro (ricerche, verifichie etc) saranno già state fatte (è bene specificare e chiedere tutto al notaio sulle spese in caso si faccia il Compromesso registrato e poi la Vendita reale presso il suo studio per non aver sorpresine dopo).
Detto tutto questo per chiarezza se propio vuoi bloccare quella casa la soluzione migliore è questa (e mi sembra strano che il tuo legale non te l'abbia nemmeno presentata) anche perchè non credo ti verrà mai concessa una Fideiussione bancaria dal Venditore, come ha detto Alis troppe complicazioni ed è troppo onerosa.
Se invece non vuoi impegnarti per non rischiare nulla di nulla e non ti fidi di chi sta vendendo, attendi che la casa si liberi, nel frattempo in questi sei mesi fai le tue ricerche su chi te la sta vendendo e sull'immobile e concludi l'affare non appena l'appartamento è libero, in questo caso l'unico rischio (se l'appartamento non è soggetto a ipoteche pignoramenti o vizi) è che qualcuno lo compri prima di te.

[Joshh]

Quindi, nonostante le dieci pagine di Haplo, il mio consiglio era corretto

Ovviamente scherzo, ma, come confermato di chi ha molta più competenza nel campo di me, un compromesso con caparra sembra essere la soluzione più corretta e "tutelante"!

A me lo aveva preparato il geometra che poi mi aveva fatto i lavori in casa, ma io avevo in mano copia dell'atto di compravendita con il quale la precedente proprietaria aveva acquistato l'appartamento!